Volledig scherm
© ANP

Hoe zit het nu precies met de vakantieverhuur in Amsterdam? Alles wat je moet weten in 11 vragen

Punt voor puntDoor een verrassende uitspraak van de Raad van State geldt in Amsterdam sinds vorige week ineens een verbod op vakantieverhuur. Tegelijkertijd bestaat er grote onduidelijkheid over de regels van verhuur aan derden. Hoe zit het nu precies? Hier lees je de laatste stand van zaken. 

1. Mag je je woning in Amsterdam nog verhuren?

Dat hangt van een paar dingen af. De gemeente Amsterdam stelt duidelijke eisen aan vakantieverhuur. Zo mag een eigenaar een woning maximaal dertig dagen per jaar verhuren, aan maximaal vier personen. Bovendien moet de woning het hoofdverblijf van de verhuurder zijn. 

Huurwoningen van woningcorporaties mogen niet verhuurd worden aan derden en dat geldt ook voor de meeste particuliere huurwoningen. Maar ook als je een koophuis bezit, kun je je woning niet zomaar verhuren. Er moet toestemming zijn van de VVE, iets wat lang niet altijd wordt gegeven.

2. Moet je belasting betalen over de opbrengst uit de verhuur van je woning?

Jazeker. Net als bij alle andere inkomsten betaal je ook belasting over de huuropbrengst van je eigen koopwoning. 70 procent van de opbrengsten uit verhuur voeg je toe aan je totaalinkomen in box 1, gemaakte kosten zoals schoonmaakkosten mag je daar weer van aftrekken.

Ook moet je toeristenbelasting afdragen. Wie verhuurt via Airbnb of HomeAway hoeft daar niets voor te doen: die organisaties dragen de belasting namens jou af. Wie op een andere manier verhuurt, moet zelf aangifte van toeristenbelasting doen. Het percentage toeristenbelasting is voor particuliere verhuurders in 2020 gestegen tot 10 procent van de overnachtingsprijs.

In het uitzonderlijke geval dat je als huurder je woning mag verhuren, betaal je geen extra inkomstenbelasting. Daarbij is het wel belangrijk dat je niet meer verdient dan de maandelijkse huurprijs die je voor de woning betaalt. 

3. Heb je niet ook een vergunning nodig? 

Dat is op dit moment nog niet duidelijk. Het zit zo: op 29 januari 2019 veegde de Raad van State een boete van de gemeente van tafel. Een Amsterdamse verhuurde haar woning in 2018 voor vijf dagen aan vier Amerikaanse toeristen. Ze meldde dit niet bij de gemeente, terwijl dat wel verplicht is. Die nalatigheid kwam haar op een boete van 6000 euro te staan. De vrouw was het daar niet mee eens en vocht de boete aan. 

De Raad van State gaf haar gelijk. Die stelt namelijk dat verhuur aan toeristen alleen mogelijk is als daarvoor een vergunning is verstrekt. Maar in Amsterdam heeft niemand een vergunning. De gemeente heeft namelijk altijd gesteld dat vergunningen niet nodig zijn als verhuurders zich maar aan bepaalde voorwaarden – de meldplicht en het maximale aantal personen en lengte van de verhuurperiode – houden. Volgens de Raad van State is de gemeente echter helemaal niet bevoegd om dergelijke uitzonderingen te maken. 

De meldplicht, waarvoor de gemeente lang heeft gevochten om die in te mogen voeren, is van de een op de andere dag onverbindend verklaard. Dat lijkt een pijnlijke nederlaag voor de gemeente. Maar wethouder Laurens Ivens sprak juist van een kans. “Wat gisteren nog mocht, mag vandaag niet meer,” zei hij. Amsterdammers mogen hun woning niet meer op Airbnb of Booking.com zetten. 

De gemeente kan dit algehele verbod repareren door een vergunningenstelsel in te voeren met nieuwe voorwaarden. Maar het duurt even tot die nieuwe regels ingaan. Vanuit Den Haag komt hulp, want in een nieuwe wet zijn een meld- en registratieplicht opgenomen voor vakantieverhuur. De Tweede Kamer lijkt die komende zomer aan te nemen en dan heeft de gemeente een nieuw wapen in handen. 

Tot die tijd verkeert vakantieverhuur in een schemergebied. De gemeente stelt voorlopig nog alleen te handhaven op de bestaande regels over de lengte van de verhuur en het maximum aantal personen. 400.000 euro aan boetes voor illegale vakantieverhuur die de gemeente eerder oplegde, worden teruggetrokken.

4. Kan je een eerder betaalde boete nu aanvechten?

Ja. Vera IJzerman, advocaat bij Van Till, is al begonnen met een inventarisatie van cliënten die een boete hebben gekregen omdat zij de verhuur niet vooraf hadden gemeld. Beroep daartegen is kansrijk, meent ze. Ook Tina Bakx, de advocaat die de Amsterdamse verhuurster bijstond die haar boete aanvocht, zou op basis van deze uitspraak ook andere boetes durven aan te vechten. Op voorwaarde dat de verhuurders ingeschreven staan als bewoner. 

5. Hoe hoog zijn de boetes?

De boetes voor overtredingen kunnen oplopen tot 20.750 euro en kunnen gelden voor alle soorten woningen, inclusief woonboten. In de meeste gevallen varieert de boete tussen de 3250 euro (voor niet-bedrijfsmatige exploitatie) tot 6750 euro (bedrijfsmatige exploitatie). Op het vooraf niet melden van de verhuur staat een boete van 6000 euro.

6. Waarom deelt Amsterdam überhaupt boetes uit voor vakantieverhuur?

De gemeente probeert met boetes vooral de macht van Airbnb in te perken. Die strijd is al heel lang gaande. Airbnb begon ooit als een sympathiek initiatief om reizigers een goedkope overnachtingsplek te bieden en tegelijkertijd verhuurders een zakcentje te laten bijverdienen.

Hoe anders staat het er nu voor. De zogenoemde deeleconomie, die, met Airbnb als voorloper, burgers moest emanciperen en markten zou openbreken, zette vooral de stad op z’n kop. Iedereen kent inmiddels de verhalen over illegale verhuur, overlast, buurten die veranderen en de opstuwende kracht die vakantieverhuur uitoefent op huizenprijzen.

De gemeente probeerde dus de vakantieverhuur terug te dringen. Aanvankelijk ging dat in overleg met Airbnb, maar al snel bekoelde de relatie. Het bedrijf zette zich volgens de gemeente niet genoeg in om de overlast terug te dringen. Een waslijst aan maatregelen volgde: een meldplicht, extra handhaving, een verhuurlimiet van dertig dagen per jaar in plaats van zestig en het strafbaar stellen van malafide verhuur. Werden die maatregelen overtreden, dan volgde een boete. 

In de nieuwste Huisvestingsverordening van de gemeente dachten juristen een nieuwe oplossing te hebben gevonden voor het probleem. Daarin is opgenomen dat Amsterdam een lokaal verbod kan invoeren om de leefbaarheid in bepaalde wijken te beschermen. De raad wil een verbod in de Haarlemmerbuurt, de Kinkerbuurt en op de Wallen. Maar die buurten moeten dan wel voldoen aan de eisen, alvorens wethouder Laurens Ivens zo’n verbod kan invoeren. Dat is de volgende stap.

Maar met de uitspraak van de Raad van State uit januari (zie vraag 3) wordt alles waarschijnlijk weer anders.

7. Waren de boetes succesvol? 

Niet echt, want het is lastig voor de gemeente om te achterhalen wie zijn woning verhuurt. Onder andere de meldplicht, die eind 2017 inging, moest daar inzicht in bieden. Maar het bleek een losse flodder. Ruim één jaar na de invoering had nog geen kwart van de vakantieverhuurders zich bij de gemeente gemeld.

Airbnb verzette zich hevig tegen het maximum van dertig dagen verhuur. Het bedrijf sprak na de invoering zijn ongenoegen uit over de maatregel, die volgens Airbnb ‘teleurstellend is voor duizenden Amsterdammers die hun woning op verantwoordelijke wijze delen’. Volgens recente gegevens heeft 41 procent van de verhuurders in Amsterdam zich nog altijd niet gemeld. 

8. Hoeveel Airbnb-adressen kent Amsterdam?

Dat is niet precies bekend. Uit cijfers van de gemeente over 2018 blijkt dat er 20.000 woningen in Amsterdam op de site van Airbnb beschikbaar waren. Airbnb zelf deelt dat soort gegevens niet. In mei 2019 was het aantal geboekte Amsterdamse woningen via Airbnb al toegenomen tot 21.040, zo blijkt uit cijfers die de gemeente bekendmaakte. De hoeveelheid advertenties voor vakantieverhuur in Amsterdam stegen tot bijna 30.000.

9. Wat doet de landelijke overheid?

Er ligt een wetsvoorstel op tafel. Minister Stientje van Veldhoven (Milieu en Wonen) wil de gemeenten helpen in hun strijd tegen illegale vakantieverhuur. De wet maakt het voor gemeenten bijvoorbeeld mogelijk een registratieplicht in te voeren. Daardoor zou bij elke advertentie op Airbnb een nummer komen te staan. De gemeente kan dan achterhalen welk adres er achter dat nummer zit, wat de handhaving van illegale verhuur zou vergemakkelijken.

10. Daar zullen de grote steden, Amsterdam voorop, wel blij mee zijn.

Verkeerd gedacht. Het is namelijk nog maar de vraag of de verhuursites de registratienummers gaan vermelden. Doen ze dat niet, dan is handhaving onmogelijk. Wethouder Ivens vindt het voorstel dan ook te mager. “De gemeente krijgt de plicht illegale verhuur aan te pakken, de huurder de plicht zich te registreren, maar de platforms krijgen geen enkele verplichting.” 

Ivens kreeg bijval van de landelijke SP en VVD. “Het is een heel grote teleurstelling dat de minister met zo’n zwakke wet komt, die de platforms onvoldoende aanpakt,” zei Sandra Beckerman, kamerlid van de SP.

11. Over andere wereldsteden gesproken: hoe gaan die om met Airbnb?

In Nederland spelen de problemen rond vakantieverhuur vooral in Amsterdam. Buiten Nederland hebben verschillende wereldsteden speciaal beleid voor Airbnb gemaakt. 

Huiseigenaren en huurders in Berlijn mogen hun huis sinds mei bijvoorbeeld weer maximaal zestig dagen per jaar verhuren aan toeristen. Barcelona heeft een vergunningsysteem voor kortstondige verhuur van woonruimte. Huizenbezitters mogen hun woonruimte alleen verhuren aan toeristen als ze zo’n vergunning hebben. Parijs is een van de vier Franse steden waar speciale regels voor verhuur via Airbnb gelden. Wie zijn huis verhuurt, al is het maar kort, moet zich registreren en belasting betalen over de inkomsten. Daar mag een huis maximaal 120 dagen per jaar verhuurd worden.

In Londen is het sinds 2017 niet meer mogelijk om een huis meer dan 90 dagen per jaar te verhuren via Airbnb. Een vergelijkbaar verbod werd eerder ingevoerd in 2015, maar dit werd structureel overtreden. In 2016 trad New York hard op tegen Airbnb. De ‘Anti-Airbnb-law’ maakte het illegaal om onbewoonde appartementen te verhuren voor minder dan dertig dagen.