Opinie: ‘Verkoop van slecht onderhouden huurwoningen brengt bewoners in grote problemen’

Het kabinet-Rutte IV wil de verkoop van sociale huurwoningen aanzwengelen. Als dit net zo onzorgvuldig gebeurt als eerder, zullen verpaupering en wanhoop in vele straten toeslaan. Want woningcorporaties hebben toen misbruik gemaakt van hun machtspositie en de gemeente heeft niet ingegrepen. Zij verkochten panden met achterstallig onderhoud en schoven de kosten door naar de kersverse verenigingen van eigenaren (vve). Nu moeten deze eigenaren, veelal starters op de woningmarkt met weinig vakkennis en hoge hypotheken, grote bedragen ophoesten voor herstel. De gemeente heeft gefaald door de grote spelers niet te controleren.

Van tevoren werd dit scenario gevreesd. Daarom zijn convenanten gemaakt over de verkoop van sociale huurwoningen. Wil een corporatie verkopen, dan moet het pand in orde zijn. Dit wordt van tevoren onderzocht en gebreken worden hersteld of de nieuwe vve krijgt een zak geld mee. 

Particuliere eigenaren moeten alle gebreken van tevoren oplossen, anders mogen zij niet verkopen. Corporaties daarentegen krijgen na de splitsing tien jaar tijd om de gebreken te verhelpen. Deze speelruimte is een cadeautje dat woningcorporaties nu schaamteloos uitbuiten, terwijl de onervaren vve’s slapen.

In ons pand uit 1925 in de Spaarndammerbuurt zijn 10 van de 39 woningen aan starters verkocht. Corporatie De Key bezit de rest en kan zo alle beslissingen binnen de vve blokkeren. Onze vve is wakker geschud door een financiële schok: vijf jaar na start van de verkoop in 2013 kwam de vve 600.000 euro tekort voor reparaties. Dat was geen onvoorziene tegenvaller. Tot 2025 stijgt de onderhoudsbehoefte naar ruim 900.000 euro. Technische informatie over het complex was schaars. Pas na aangetekende brieven van het kleine aantal starters doken essentiële documenten op die De Key tijdens de verkoop achter had gehouden. Wat bleek: De Key wist al jaren, dat het pand niet brandveilig was. Ook is het verplichte bouwkundige onderzoek vooraf niet compleet. De bij de verkoop geleverde onderhoudsbegroting bleek incompleet en veel te rooskleurig. Kortom: De kopers zijn misleid. Alleen al de voorgevel waterdicht krijgen kostte 500.000 euro. Dat is geen dagelijks onderhoud, maar groot herstel met urgentie – het regende bij buren fors naar binnen. De vve repareerde op eigen kosten, de eigenaren moesten duizenden euro’s bijstorten.

Door de zware erfenis van achterstallig onderhoud is de vve financieel verlamd. Voor het resterende onderhoud moeten de starters extra lenen om de vve-kas aan te vullen – of verkopen. Na jaren vruchteloos praten stapten de starters naar de rechter: hun laatste redmiddel om de corporatie voor haar deel van het achterstallig onderhoud te laten betalen dat al voor het ontstaan van de vve aanwezig was. De Key beweert echter doodleuk dat alle gebreken pas na de splitsing zijn ontstaan of wel mochten naar de letter van het convenant. Alleen de brandveiligheid pakt De Key na tien jaar eindelijk op.

Het is technisch lastig om juridisch precies te bepalen welke gebreken al voor de verkoop aanwezig waren. Hoe meer tijd verstrijkt, hoe moeilijker, want de gebreken verergeren en mengen zich met de gewone dagelijkse slijtage. Door renovaties verdwijnt bewijs. De lange termijn van tien jaar om een pand van corporatie aan de vve over te dragen veroorzaakt veel onduidelijkheid. Volgens een eerdere versie van het Convenant Verkoop Sociale Huurwoningen moest een pand tien jaar lang zonder groot onderhoud kunnen. Maar deze eis is uit het convenant geschrapt in 2011.

Alle bewoners – huurders en starters – hebben last van het achterstallig onderhoud en het gedrag van de corporatie, die een pand met zware gebreken heeft geleverd. Had de gemeente maar geëist dat het tijdens de splitsing in orde moest zijn, en gecontroleerd. Dan zaten wij niet in een verloederd pand zonder kans op verduurzaming.

Het convenant handhaven remt automatisch de verkoop van sociale huurwoningen, omdat er veel achterstallig onderhoud is. Terwijl verkoop juist een kans is, bewoners zijn eerder geneigd hun eigendom goed te houden. Daar hebben ook sociale huurders baat bij.

Voor er nu weer sociale huurwoningen worden verkocht, moet het convenant worden herzien. Want de corporaties schenden het geregeld en komen daarmee weg. Voor bewoners is het uitermate lastig hun gelijk te halen. De materie is zeer technisch, de corporaties geven vaak niet thuis en de juridische weg is lang, onzeker en duur.