Aanbod koopwoningen droogt helemaal op: ‘Mensen worden moedeloos’

Er werden door NVM-makelaars ruim 32.000 woningen verkocht in het derde kwartaal van 2021, bijna 29 procent minder dan in dezelfde periode vorig jaar en het laagste aantal sinds zes jaar. De gemiddelde prijs was 419.000 euro, 9000 euro meer dan een kwartaal eerder en een stijging op jaarbasis van ruim 19 procent. Bij vier op de vijf huizen wordt meer betaald dan de vraagprijs. 

Volgens de makelaarsvereniging worden huizen ook razendsnel verkocht, inmiddels gemiddeld binnen 23 dagen. Daardoor leek het altijd alsof er weinig huizen te koop stonden, maar dat is een misverstand. Ze waren gewoon bijna meteen weg. Tussen april 2020 en april 2021, het ‘coronajaar’, werd juist een recordaantal huizen verkocht. Maar sindsdien lijkt het aanbod echt op te drogen, en neemt het aantal verkopen ook rap af.

,,Er staat bizar weinig te koop”, stelt Nic Vrieselaar, econoom bij de Rabobank. ,,Dat wakkert de gekte verder aan. Als ik nu op Funda kijk naar een stad als Nijmegen, zie ik dat er 127 huizen in de verkoop staan. Dat is een stad met meer dan 80.000 woningen.” Een verklaring? Huiseigenaren zitten collectief op hun handen. ,,Je zet je huis pas te koop als je zelf een nieuw huis hebt gevonden. Iedereen zit op elkaar te wachten.”

Een aanvullende theorie is dat de psychologische grens is bereikt van wat mensen wíllen betalen. ,,Woningzoekenden gaan zich toch afvragen of ze niet te veel betalen, zelfs als ze voor hun eigen huis ook een fors bedrag kunnen krijgen”, zegt Michiel Meijer, directeur Van Bruggen Adviesgroep. ,,Het zijn met name de vijftigplussers die grotere huizen bezet houden terwijl die misschien niet meer bij hun gezinssamenstelling passen. Punt is dat ze niet per se hoeven te verhuizen en doorstromen naar een geschikte plek lukt niet. Want het eisenpakket is groter dan wat beschikbaar is: gelijkvloers, een of twee kamers extra voor als kinderen of kleinkinderen komen logeren. Dat aanbod is er amper.”

Huizenplatform Funda merkt ook dat huiseigenaren een beetje klaar zijn met de overspannen markt. De koopintentie begint voor het eerst te dalen, blijkt uit eigen onderzoek. ,,Onze verklaring is dat mensen vermoeid en moedeloos raken van de situatie op de huizenmarkt”, zegt directeur Quintin Schevernels. ,,Sommige huiseigenaren maken andere plannen. Dat is terug te zien aan het aantal hypotheken. Ze worden in grote mate afgesloten voor verbouwingen en verduurzamingen.” Een conclusie die je volgens Schevernels niet kunt trekken is dat de vraag naar koopwoningen al afneemt. ,,Het aantal contactmomenten tussen geïnteresseerden en makelaars is in een jaar tijd verdubbeld. Het kost makelaars geen enkele moeite bezichtigingen in te plannen en het huis vervolgens te verkopen.”

Tekst gaat verder onder de kaart en het kader...

De vraag die leeft is hoe lang de koopwoede nog duurt en hoeveel gekker het kan worden met de huizenprijzen. De hypotheekrente is nog altijd laag, dat drijft de prijzen op, maar niet veel lager dan begin dit jaar. Bovendien kun je ook zeggen dat de markt nu stabiliseert. Het afgelopen jaar was vooral anders dan anders doordat op 1 januari de overdrachtsbelasting werd afgeschaft voor jonge huizenkopers (tot 35 jaar) en omhoog voor beleggers, van 2 naar 8 procent. In december 2020 sloegen beleggers massaal toe om nog te profiteren van de lage belasting en in januari volgde een hausse jeugdige kopers. Vervolgens ontstond er haast bij jonge kopers die vanaf april toch weer wél overdrachtsbelasting zouden moeten betalen bij huizen duurder dan 4 ton. 

,,Toen die storm is gaan liggen, begon het aanbod op te drogen”, zegt Nic Vrieselaar van de Rabobank. ,,Door de historisch harde prijsstijgingen, lijkt het alsof huizenzoekers zich gek laten maken. Kopers lezen het nieuws over de huizenmarkt en halen alles uit de kast om toch een huis te bemachtigen. Zo kunnen stijgende huizenprijzen tot verder stijgende huizenprijzen leiden. Dat is een oprechte zorg die speelt bij economen van onze bank, want er kan altijd iets gebeuren waardoor de markt juist kantelt. Een hogere rente, een nieuwe virusvariant of het begin van een economische crisis. Een zuchtje tegenwind kan ervoor zorgen dat de markt snel inzakt omdat er nu zoveel wordt overboden.” 

Ook makelaarsvereniging NVM zegt niet blij te zijn met de gekte op de markt. ,,Daardoor worden prijzen geboden die ook ons soms de wenkbrauwen doen fronsen”, zegt Lana Gerssen, voorzitter van de vakgroep Wonen in een persbericht. ,,Als makelaars moeten we steeds meer mensen teleurstellen dan we blij kunnen maken.”

Bekijk ook deze video's van de Universiteit van Nederland: