Huizenprijs voor het eerst sinds lange tijd gedaald: ‘Lichte bries door oververhitte woningmarkt’

Uit cijfers die makelaarsvereniging NVM vandaag presenteert, valt zeker nog niet op te maken dat de gekte op de huizenmarkt voorbij is, maar wel dat het beeld begint te kantelen. Er werden de laatste drie maanden bijna 29.000 woningen verkocht door makelaars van de grootste branchevereniging, bijna 19 procent minder dan vorig jaar en 18 procent minder dan in het laatste kwartaal van 2021. Het aanbod nam juist met 10 procent toe. 

De gemiddelde verkoopprijs was 428.000 euro. Dat is 2,1 procent lager dan een kwartaal eerder. De vorige keer dat een daling boven de 2 procent kwam was in 2012, toen de huizenmarkt nog kampte met de gevolgen van de kredietcrisis. De huizenprijs is wel nog 13,7 procent hoger dan een jaar geleden. Het duurt even tot een prijsdaling ook is terug te zien in de jaar-op-jaar-cijfers. ,,Er lijkt een lichte bries te waaien door de oververhitte woningmarkt”, vat NVM-voorzitter Onno Hoes samen. 

De prijzendaling komt niet helemaal uit de lucht vallen. In het vorige kwartaal werd al duidelijk dat grote groepen woningzoekenden afhaakten omdat ze het geen goed moment vonden om een huis te kopen. Tussen het winnende bod en op een na hoogste bod zat soms wel 50.000 euro. Een steeds kleinere groep kopers bepaalde daarmee de gemiddelde prijs. 

Onno Hoes zegt in een persbericht dat hij het nog te vroeg vindt om conclusies te trekken over de invloed van de oorlog in Oekraïne, de stijgende hypotheekrente en hogere energiekosten. Die ontwikkelingen zitten nog maar gedeeltelijk in de kwartaalcijfers. De hypotheekrente is voornamelijk de laatste weken fors gestegen en dat heeft invloed op de maximale leencapaciteit van huizenkopers. 

Makelaars merken aan het aantal bezichtigingen dat sommige woningzoekenden een pas op de plaats maken. Makelaarsland laat weten dat voor het eerst in vijf jaar het aantal bezichtigingen is gedaald ten opzichte van een jaar eerder. Er zouden nu gemiddeld tien mensen per huis geïnteresseerd zijn in plaats van twaalf.

De Nederlandsche Bank is als belangrijkste financieel adviseur van het kabinet niet gerust op een goede afloop voor alle huizenkopers. Al enkele jaren vindt DNB dat huiseigenaren te veel fiscale voordelen genieten en het gat met huurders daardoor te groot wordt. Ook stijgen de prijzen in Nederland daardoor harder dan in de rest van Europa. 

DNB-directielid Olaf Sleijpen wees dinsdag in een lezing op risicovoller gedrag van huizenkopers sinds 2020: ,,Door de sterke huisprijsstijgingen van de afgelopen jaren wordt de financieringsruimte door met name starters steeds vaker maximaal benut. Meer dan de helft van de starters leent meer dan 90 procent van het maximale hypotheekbedrag. Ook doorstromers lenen vaker maximaal: 44 procent leent op dit moment meer dan 90 procent van wat mogelijk is”, aldus Sleijpen. ,,Daarnaast winnen aflossingsvrije hypotheken sinds begin 2020 weer in populariteit. Dit risicovolle leengedrag maakt recente kopers kwetsbaar voor prijs- en inkomensschokken.”

Het feit dat het merendeel van de huizenkopers simpelweg niet méér kan besteden op de koopwoningmarkt, sterkt ABN Amro-econoom en woningmarktdeskundige Philip Bokeloh in de gedachte dat de grote prijsstijgingen verleden tijd zijn.

In een recente prognose van ABN Amro lopen de huizenprijzen dit jaar nog 12,5 procent en volgend jaar 5 procent op, maar met de meest recente ontwikkelingen is daarin nog geen rekening gehouden. 200.000 bedrijven staan op omvallen, de inflatie stijgt met bijna 10 procent en de hypotheekrente stijgt harder dan experts hadden verwacht.

Toch wijst Bokeloh erop dat een stevige daling van de huizenprijzen niet voor de hand ligt. ,,Een correctie op de huizenprijzen gebeurt normaal gesproken alleen als de economie in een recessie belandt en daar houden we nog geen rekening mee”, aldus Bokeloh. ,,Ook is niet aan de orde dat de kredietmarkten opdrogen. Op de financiële markten was sprake van een tijdelijke dip na de inval van Rusland, maar daarna stegen de beurskoersen weer. Dat kan ook gebeuren op de huizenmarkt.”

Een afkoelende huizenmarkt wil ook nog niet meteen zeggen dat starters makkelijker een huis kunnen bemachtigen. Het aanbod is historisch laag omdat huiseigenaren hun huis pas te koop zetten als ze zelf iets hebben gevonden. Het leenvermogen van starters staat bovendien onder druk door de gestegen hypotheekrente en zonder hoog salaris of hulp van een rijke ouder komen ze er moeilijk tussen.