Kantoren steeds vaker oplossing voor woningnood: ‘zonde hoeveel er leegstaat’

Het gebeurt de laatste jaren steeds vaker, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar Vastgoed aan de TU Delft. In 2018 ontstonden zo’n 13.000 woningen door de transformatie van kantoren. Dat is bijna 14 procent van alle nieuwbouw van dat jaar. Een bekend voorbeeld van een transformatiegebouw is het voormalige belastingkantoor in Den Haag, dat is omgebouwd tot een gigantisch wooncomplex. 

Maar nog steeds is er een leegstand van 6 procent, blijkt uit de laatste cijfers van het CBS. Dat geldt niet alleen voor kantoorpanden, maar ook voor winkels. Laurens van de Noort, algemeen directeur van Vastgoed Belang noemt dat percentage ‘veel te hoog’. ,,Het is ontzettend zonde, omdat we de ruimte goed kunnen gebruiken. We hebben te maken met een woningtekort van 315.000 huizen. En dat aantal loopt alleen maar verder op, met als gevolg dat er tussen 2020 en 2030 zo’n 845.000 woningen bij moeten komen.’’ 

Dus waarom maken we niet allemaal huizen van al die leegstaande gebouwen? Het transformeren van lege kantoorpanden of winkels is absoluut een goede zaak, vindt Boelhouwer en moet deel blijven uitmaken van het oplossen van de woningnood, maar het is niet dé oplossing. ,,Je hebt mensen die verkondigen dat als alle leegstaande kantoren een woonbestemming zouden krijgen, het probleem is opgelost.” Maar dat toekomstbeeld is niet erg waarschijnlijk, denkt hij. Lang niet alle leegstaande panden zijn geschikt voor woningbouw, de kantoren raken ook een keer ‘op’. 

Slechts een deel van de kantoren komt in aanmerking voor woningbouw. Dat heeft onder andere met de ligging te maken, weet Van de Noort. ,,Veel kantoren staan op bedrijventerreinen langs de snelweg. Vaak is zo’n plek niet ‘bewoonbaar’, en voldoet de locatie niet aan de woningbouweisen. Denk aan stikstof, geluidsoverlast of de verminderde luchtkwaliteit dichtbij snelwegen.”

De afgelopen jaren zijn met name de lege kantoren dichtbij de Randstad aangepakt. ,,Op de voor de hand liggende plekken, dichtbij Amsterdam, Den Haag of Rotterdam. Lege kantoren in Groningen of Friesland zijn minder bruikbaar, omdat de vraag naar woningen daar minder groot is.’’

De locatie van lege winkelpanden lijkt daarentegen geschikter. In middelgrote steden staan ze vaak in de ‘aanloopstraten’. En dat biedt wel mogelijkheden, denkt Van de Noort. ,,Dat zijn juist plekken die heel geschikt zijn om te wonen. Ik denk dat met name daar veel ‘onbenutte’ kansen liggen.”

Ander nadeel is dat transformaties veel geld kosten en dat brengt risico’s met zich mee. Tot op heden zijn daarom de meeste renovaties gedaan met gebouwen van de overheid, zegt Boelhouwer. ,,Meestal panden die voor geringe bedragen te koop staan in plaats van voor de hoofdprijs.’’

Overigens verwacht de hoogleraar dat het transformeren van kantoorpanden financieel aantrekkelijker wordt. ,,Voor 2023 is de regel dat alle kantoren sterk moeten verduurzamen. Ze moeten minimaal beschikken over label C en dat kost geld. Dan moeten pandeigenaren zichzelf de vraag stellen: ‘ga ik upgraden of niet?’ Zo niet, dan is het lege pand alsnog geschikt voor de woningbouw.” 

De laatste paar jaar nam de vraag naar kantoorpanden weer toe, vertelt Boelhouwer. Dat betekent dat juist minder kantoorpanden vrij waren voor de woningbouw. ,,Zes procent leegstand klinkt als heel veel, maar het is absoluut meer geweest, bijvoorbeeld tijdens de economische crisis van 2008. Bovendien is leegstand ook nodig voor de verhuizing en vestiging van bedrijven.”

Sinds corona is de vraag wat er gaat gebeuren met de leegstand. Het kan heel goed zijn dat de vraag naar kantoorruimte weer afneemt. ,,Er zullen bedrijven zijn die vooral blijven thuiswerken, of zelfs ‘omvallen’, maar er zullen ook bedrijven zijn die juist meer kantooroppervlakte nodig hebben, omdat ze zich aan de afstandsmaatregelen willen houden. Het kan beide kanten op”, denkt Boelhouwer. 

De vraag naar winkelruimte zal wel afnemen, is de verwachting van beide experts. ,,Die trend was al gaande, mensen kopen meer en meer online. En corona zou weleens dat laatste zetje kunnen geven’’, zegt Van de Noort. ,,Zeker pandeigenaren in de winkelstraten moeten zich afvragen of woningbouw niet een goed idee is. Dat betekent dat in de omliggende winkelstraten wel eens meer woningen kunnen ontstaan. Ik hoop het.’'